Masalah Tata Ruang untuk pembangunan Kota Depok..

Undang-Undang No.15 Tahun 1999 yang menetapkan Depok sebagai kotamadya daerah tingkat II sesungguhnya mengharapkan agar Depok yang luasnya 20.029 hektare itu menjadi kota/daerah penyangga bagi Jakarta. Dengan demikian wilayah ini berfungsi sebagai daerah konservasi dan resapan air. Untuk menjaga status daerah resapan air, tak kurang Pemerintah menetapkan ketentuan membangun gedung (termasuk rumah) yakni building coverage ratio atau koefisien dasar bangunan dan koefisien daerah hijau. Tetapi dasarnya peraturan memang untuk dilanggar, ketentuan yang menjadi syarat mengantongi Izin Mendirikan Bangunan (IMB) itu cenderung diabaikan.

Ruang Terbuka
Yang terjadi kemudian adalah laju pembangunan gila-gilaan di daerah ini. Kota Depok justru mengarah menjadi kota jasa perdagangan dan pendidikan. Maka tak mengherankan bila pembangunan perumahan sama pesatnya dengan pembangunan fasilitas perdagangan dan pendidikan. Menurut data tahun 2000, yang merupakan ruang terbuka hijau, baik berupa areal pertanian maupun pertamanan di Depok, tinggal 56,8 persen saja. Bahkan dalam perencanaan pembangunan kota sampai tahun 2010 mendatang, sasaran porsi ruang terbuka hijau hanya 50,12 persen dan sama sekali tidak boleh lebih rendah lagi. Namun sayangnya, angka 50,12 persen itu justru telah tercapai sampai akhir tahun 2002. Ini berarti, untuk masa mendatang sudah tidak diperkenankan lagi adanya pembangunan di kota ini yang mengambil ruang terbuka, baik untuk perumahan maupun properti lain.

Untuk perumahan hingga tahun 1998 tercatat sudah ada 91 Surat Keputusan (SK) izin lokasi dengan luas 3.541,33 hektare. Yang dikuasai oleh pengembang seluruhnya 1.362,93 hektare, namun yang sudah terbangun menjadi perumahan atau real estat barulah 392,21 hektare atau 11 persen dari izin yang telah dikeluarkan. Sedangkan untuk jasa dan industri menempati luasan 5,4 persen dari total luas kota.

Untuk perumahan sejumlah kawasan yang masih dilirik di antaranya Beji, Pancoran Mas, Sawangan, dan Pancoran Mas. Sampai 1998, sedikitnya ada 91 SK izin lokasi dengan luas mencapai 3.541,33 hektare dan telah dikuasai sekitar 1.362,93 hektare. Dari izin lokasi ini, sudah terbangun 392,21 hektare atau 11 persen dari izin yang dikeluarkan. Apa artinya? Pembangunan perumahan yang saat ini berlangsung semestinya adalah pembangunan atas izin-izin lokasi yang telah dikeluarkan.

Bervariasi
Maraknya perumahan di Depok bisa kita saksikan mulai dari Jalan Margonda Raya hingga Depok II ke arah Sawangan, Cimanggis, Bogor. Perumahan Pesona Khayangan, Griya Depok Asri, Villa Pertiwi Depok, Mutiara Depok, Griya Pancoranmas Indah, Perumahan Jatijajar dan lain-lain. Spanduk-spanduk membentang di sepanjang jalan menawarkan rumah berbagai tipe dan harga. Tidak seperti kawasan Cibubur yang banyak didominasi perumahan kelas menengah atas, di Depok segmennya lebih bervariasi. Dengan demikian masih banyak dijumpai perumahan kelas menengah bawah.

Perumnas dengan perumahan yang didukung BTN, juga memiliki basis yang cukup kuat di Depok. Kota Kembang misalnya, di perumahan ini ada rumah berukuran 311 meter persegi dengan luas tanah 600 meter persegi harganya lebih dari Rp 1,2 miliar. Tetapi di sana masih pula dijumpai rumah kecil berukuran 29/72 seharga Rp 90 juta/unit. Griya Pancoranmas Indah adalah contoh perumahan yang memfokuskan segmennya pada kelas menengah bawah. Di sini tersedia rumah tipe 21, 36 dan 45 serta kavling siap bangun (KSB). Untuk rumah tipe 21/60, harganya ditawarkan Rp 46 juta, sementara untuk tipe 45/133 dijual seharga Rp 98 juta/unit. Naik kelas ke menengah atas, Pesona Khayangan tetap diminati. Setelah sukses menjual ratusan rumah berukuran menengah dan besar, kini perumahan ini banyak membangun rumah tipe mungil, istilah mereka bagi rumah berukuran kurang dari 100 meter persegi. Tersedia rumah tipe 55/90 seharga Rp 226 juta, lalu ada pula tipe 78/105 yang dijual Rp 291 juta atau sedikit lebih besar tipe 91/120 dengan harga Rp 335 juta. “Kalau yang di sebelah depan semua sudah terjual. Sekarang kita cuma menjual tipe kecil. Kalau mau, harga yang sekarang ini kita diskon hanya sampai akhir bulan ini. Karena bulan depan harga akan naik,” ujar wanita bagian marketing sewaktu SH berkunjung ke kantor pemasaran di Depok, Kamis (14/8).

Maraknya perumahan atau real estat di kawasan ini tampaknya tidak menyurutkan minat developer untuk terus membangun. Prediksi ini dikemukakan oleh Lukman Purnomosidi, wakil ketua umum Dewan Pengurus Pusat Real Estat Indonesia (DPP REI) kepada SH pernah berujar,”Rasanya Depok masih akan dilirik oleh teman-teman pengembang, setelah Cibubur tentunya. Ini tidak lain karena masyarakat masih mendapatkan value dari Depok. Berbeda sekali dengan Bekasi atau Tangerang yang terbukti perumahan di sana sulit berkembang, Depok biarpun tidak sepesat dulu tetapi masih akan terus berkembang,” ujarnya.

Integrasi
Kesalahan utama barangkali bukan pada pengembang atau keberadaan perumahan di kawasan Depok, tetapi lebih kepada tidak adanya penataan kota yang terencana di kawasan ini. Terbukti, dari data yang disebutkan di atas, pembangunan perumahan di sana belumlah melebihi ketentuan yang digariskan oleh pemerintah. Kelemahan yang jelas tampak adalah tiadanya akses jalan alternatif di samping harus diakui tidak ada integrasi kawasan perumahan. Setiap kawasan perumahan cenderung terpencar-pencar (scattered) dan berdiri sendiri. Terlepas dari kelemahan yang tampak, rasanya ke depan kita masih akan menyaksikan naiknya permintaan rumah utamanya kelas menengah atas. Ini karena tidak adanya penambahan signifikan perumahan di kota Jakarta, menyebabkan orang memilih rumah di Depok. Menurut penuturan dari pejabat PT Daksa Group, pengembang Griya Depok Asri dan Kota Kembang, pengembang diperkirakan tetap eksis membangun rumah baru. “Pasar perumahan di sini masih sangat potensial, mengingat masih banyak wilayah di Depok yang belum dikembangkan secara maksimal,” ujar Hendy Soerojo Soeroto, kepala biro pemasaran PT Inti Karsa Daksa.

Kalau pemerintah tidak segera tanggap dan membenahi infrastruktur yang ada, utamanya jalan, selamanya kemacetan akan menjadi hambatan yang membebani kota Depok.

-----
sumber berita: http://www.sinarharapan.co.id/ekonomi/properti/2003/0815/prop1.html

Related Posts